Les investisseurs sont de plus en plus attirés par les établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD) qui représentent un excellent actif à travers lequel placer leur argent. En effet, les Français vieillissent plus longtemps, et les demandes en logement dans ces résidences médicalisées augmentent, en raison de leurs besoins spécifiques en termes de prise en charge. Ce, sachant que la situation de dépendance s’intensifie avec l’âge.
Quelques projections sur la situation démographique dans 20 ans
Le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans aura augmenté de 70% d’ici 2040. L’espérance de vie aura également augmenté et sera de l’ordre de 90 ans. Ainsi, le nombre de personnes âgées dépendantes aura suivi cette tendance à la hausse. Toujours d’ici 2040, environ 1.2 million de seniors auront perdu leur autonomie et souhaiteront être accueillis dans les établissements spécialisés dans leur prise en charge, c’est-à-dire les EHPAD. Afin de répondre à cette demande de plus en plus croissante, plus de 13 000 lits par an doivent être ouverts au public.
Investir en EHPAD pour garantir des revenus sécurisés
Si vous souhaitez faire fructifier votre argent à travers un EHPAD, vous devez vous tourner vers les gestionnaires, qui représentent la pierre angulaire pour ce type d’investissement. Ces acteurs prennent tout en main : construction ou achat de l’établissement, mise en conformité (notamment en ce qui concerne les exigences de la convention tripartite), mise en location, collecte des loyers, entretien et réparation.
Les revenus locatifs sont donc plus ou moins sécurisés puisqu’ils proviennent avant tout du gestionnaire, et non directement des locataires. Cela indépendamment du taux de remplissage de l’EHPAD, de même que du taux de vacance locative.
Comme expliqué plus haut, ces éventualités sont cependant quasi nulles puisque l’offre en lits est largement insuffisante par rapport à la demande qui ne cesse d’augmenter d’année en année. Ainsi, les revenus locatifs ne risquent pas de connaître de baisse ni même de suspension en ce qui concerne leur versement.
Accorder un intérêt particulier au bail commercial
Par conséquent, ce sera un bail commercial que vous signez et ce, avec le gestionnaire de l’EHPAD. Les principales clauses sur lesquelles vous devez apporter un intérêt particulier sont les suivantes :
- le montant des loyers et la fréquence de leur versement
- les conditions de revalorisation
- la prise en charge des grosses réparations et des travaux de rénovation par le gestionnaire
Attention, car bail commercial signifie également implication du gestionnaire. Posez-vous les questions suivantes en ce qui concerne cet acteur principal dans l’investissement en EHPAD : quelles sont ses expériences ? Est-ce un gestionnaire sérieux et de bonne réputation ? Quel est son savoir-faire dans la prise en charge de l’indépendance ? Quelle est son chiffre d’affaires annuel ? Il vaut mieux choisir un gestionnaire à santé financière solide afin de garantir la perception régulière de vos loyers.
Pensez aux conditions de revente avant même d’acheter votre EHPAD
Revendre un EHPAD n’est pas toujours garanti, même si les demandes sur le marché de seconde main sont de plus en plus élevées. Ainsi, songez aux différentes conditions relatives à ladite revente avant même de vous engager au moment de l’acquisition. Le premier critère à considérer sera toujours le gestionnaire, par rapport aux critères que nous venons de mentionner ci-dessus. Analysez la qualité de la demande dans la région où l’EHPAD est implanté. Quelle sera-t-elle dans les prochaines années ? Attention à l’emplacement : les seniors privilégient les EHPAD situés à proximité d’une clinique ou d’un établissement de santé, de même que ceux proches de toutes commodités. Analysez les possibles évolutions en termes d’urbanisation dans les années à venir, pouvant impacter directement ou indirectement sur l’établissement.
