Investir dans l’immobilier locatif sans contrainte de gestion fait partie des principaux atouts proposés par les sociétés civiles de placement immobiliers (SCPI). Le marché de la pierre-papier en propose aujourd’hui une très large variété, allant de celles adossées aux immeubles professionnels à celles exploitant un parc résidentiel. Tous types d’investisseurs peuvent y souscrire en raison de leurs différentes vocations. Quels sont les critères pour choisir les bonnes SCPI ?
Analysez avant tout votre propre profil
Quel que soit le type d’investissement, et pas seulement en SCPI, l’analyse du profil et du portefeuille actuel, pour ceux qui en possèdent déjà, doit faire partie des priorités avant d’entreprendre toute action. Ladite analyse sera réalisée avec l’accompagnement d’un conseiller spécialisé de préférence, tel que le CGPI, conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Il existe en effet différents types de profil : prudent, équilibré, dynamique. Le but est de déterminer si la recommandation de placement convient effectivement à l’investisseur et s’il sera rentable pour son portefeuille.
Le remplissage du formulaire destiné à décrire le profil d’investisseur est même requis au moment de la souscription à une SCPI. Le souscripteur est d’ailleurs appelé à bien s’enquérir des différents risques issus du placement afin de décider, en connaissance de cause.
Le profil d’investisseur est déterminé en fonction des variables suivantes : son niveau de sensibilité aux risques, son âge, sa situation financière, son horizon de placement et ses objectifs.
Quelles SCPI choisir ?
En clair, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise SCPI, puisque le choix repose avant tout sur ce paramètre que nous venons d’aborder. La présélection et la sélection définitive pourront être validées avec la concertation du CGPI qui est en connaissance des spécificités de la SCPI et de sa concordance avec la situation de l’investisseur ainsi que ses objectifs. Une veille permanente est également réalisée par le CGPI tout au long de la période de détention pour une prise de décision adéquate, au besoin.
De plus, notons que ce profil peut évoluer au fil du temps, en fonction des aléas de la vie et des différentes conjonctures. Ainsi, un actif souscrit pourrait ne plus correspondre à l’investisseur, à un moment donné, d’où la nécessité par exemple de planifier sa cession et de souscrire à un support plus rentable par rapport à ses objectifs sur les prochaines années. À rappeler toutefois que les SCPI sont des véhicules de placement à souscrire sur le long terme. Ainsi, le choix initial sera déterminant.
Les différents types de SCPI
Les SCPI ont différentes vocations :
- encaisser des revenus locatifs pour augmenter son pouvoir d’achat grâce aux SCPI de rendement : les loyers ou dividendes sont directement perçus de la société de gestion et ce, tous les trimestres pour la majorité des SCPI
- placer de l’argent de côté en vue de préparer un projet ou de planifier sa retraite : les dividendes ne peuvent pas être immédiatement utilisés. C’est le cas de la souscription via l’assurance-vie. Les loyers de la SCPI proviennent alors de l’assureur qui a lui-même préalablement souscrit auprès de la société de gestion
- alléger ses impôts : une catégorie particulière de ces SCPI répond précisément à ces besoins, ce sont les SCPI fiscales (Pinel, Denormandie, de déficit foncier et Malraux)
- encaisser des gains issus de la plus-value : une autre classe de SCPI est, elle aussi, destinée à générer ladite plus-value et ce sont celles dites de valorisation. En y souscrivant, l’investisseur ne perçoit pas de dividendes cependant, mais plutôt de la plus-value immobilière à la cession des immeubles du parc locatif de la SCPI.
Les indicateurs de performances doivent aussi faire partie des éléments à considérer avant validation de la SCPI à souscrire.
